Fundos Imobiliários Batem Recorde Histórico em 2025 com 2,9 Milhões de Investidores

O mercado brasileiro de FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) alcançou em 2025 um recorde histórico de aproximadamente 2,9 milhões de investidores, consolidando se como um dos principais pilares do mercado de capitais do país, segundo dados do Report Anual de FIIs compilado pela B3.

Segundo o documento, o aumento da base de investidores foi acompanhado pela expansão do patrimônio consolidado do setor. O estoque total dos FIIs listados na B3 atingiu R$ 183 bilhões em 2025, acima dos R$ 167 bilhões registrados em 2024, reforçando a relevância dos fundos imobiliários como classe de ativo no mercado de capitais brasileiro.

A oferta de produtos também cresceu de forma expressiva. O número de FIIs listados na bolsa brasileira saltou de 156 fundos em 2017 para mais de 500 em 2025, ampliando a diversidade de estratégias, segmentos imobiliários e perfis de risco disponíveis ao investidor.

Os números mostram ainda uma forte evolução especialmente nos últimos anos. O total de investidores avançou 141,67%, passando de 1,2 milhão para 2,9 milhões de 2020 a 2025. O total de volume negociado diariamente saltou 47,66%, indo de R$ 214 para R$ 316 milhões.

Gabrielli Motta/Arte/Forbes Brasil

Panorama do mercado

Olhando mais de perto

Os dados consolidados acima são apenas a fotografia do período. Porém, ao colocar a lupa nesses números, percebe se que sim, o número de investidores vem crescendo, porém, em um ritmo menor.

De 2020 a 2021, a evolução foi de 25% (de 1,2 milhão para 1,5 milhão). No ano seguinte, em 2022, avançou 33% ante a 2021, chegando a 2 milhões, o maior avanço dos últimos anos.

Os anos seguintes, 2023 e 2024, também tiveram evolução significativa, de 25% e 12%, respectivamente. Porém, de 2024 para 2025, esse salto foi menor, de 3,57% (passou de 2,8 milhões para 2,9 milhões).

Ao mesmo tempo, o volume negociado variou. De 2020 para 2021 avançou 26,17% (indo de R$ 214 para R$ 270 milhões), e caiu 9,5% no ano seguinte, em 2022. Após um avanço de 6,53% em 2023, e de 35,25% em 2024, caiu 10,48% entre 2024 e 2025, indo de R$ 353 milhões para R$ 316 milhões no período.

Gabrielli Motta/Arte/Forbes Brasil

Estoque

O que levou a variação?

A redução do volume diário médio negociado entre 2024 e 2025 ocorre em meio a uma transformação estrutural do mercado de fundos imobiliários. O rápido avanço foi impulsionado sobretudo pela combinação de isenção fiscal, juros historicamente baixos e maior acesso por meio das corretoras digitais, segundo o estudo da B3.

Entretanto, esse modelo atingiu um ponto de maturidade. O mercado estaria agora, possivelmente, no início de um ciclo de consolidação. A nova fase se caracteriza por um ambiente mais exigente e competitivo, no qual o setor imobiliário demanda maior rigor estrutural.

Segundo análise da Patria Investimentos, enquanto fundos menores lidam com custos fixos desproporcionais, baixa liquidez, dificuldade para emitir novas cotas, risco concentrado e menor capacidade de diversificação, já que concentram poucos imóveis e inquilinos, os veículos de maior porte acessam crédito mais barato, captam recursos com mais facilidade e podem, inclusive, adquirir ativos por meio de pagamento em cotas.

Esse perfil também os torna mais atrativos para investidores institucionais, inclusive estrangeiros. A tendência é a de um movimento gradual de consolidação, com a incorporação de fundos menores por grandes plataformas, em um processo semelhante ao observado no mercado de REITs (Real Estate Investment Trusts), dos Estados Unidos, segundo o Patria.

Evolução

Os FIIs foram criados em 1993, e impulsionados de forma decisiva bem depois, a partir da segunda metade dos anos 2010. Foi nessa época que eles deixaram de ser um nicho voltado exclusivamente à renda passiva para se tornarem um produto de massa. Só para se ter uma ideia, em 2015, o mercado contava com menos de 100 mil cotistas, apenas 3,45 do volume atual.

Agora, após o ciclo de crescimento impulsionado por juros estruturalmente mais baixos e benefícios fiscais, a indústria entra em uma nova fase, na qual escala, eficiência e governança tornam se fatores centrais para a sustentabilidade dos fundos.

“Os FIIs oferecem uma alternativa prática e eficiente ao investimento direto em imóveis, exigindo baixo capital inicial, garantindo liquidez em diversos veículos e proporcionando diversificação instantânea”, diz trecho da análise da XP Asset no estudo da B3.

Ainda segundo a XP, outro atrativo é a isenção de imposto de renda nos rendimentos mensais, e à possibilidade de participar de empreendimentos de grande porte.

Análise do mercado

Para Lucas Reis, sócio real estate da Portofino Multi Family Office, o mercado de FIIs chegou  “ponto de inflexão” em 2025. “Fortemente dependente do investidor individual, o mercado tem como fator decisivo o grau de concentração próximo de 70% da pessoa física no IFix [índice dos FIIs na B3]”, afirma Reis.

A expectativa de queda da taxa Selic, atualmente em 15%, tende a favorecer o retorno desse fluxo. “À medida que os juros recuam, automaticamente, você vai vendo uma migração das pessoas físicas, que estavam olhando muito LCI, LCA e outros papéis, resultado de um movimento de venda muito intenso feito pelos bancos”, explicou Leonardo Bersot, sócio da  Portofino Multi Family Office.

Segundo Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas de FIIs do Itaú BBA, os FIIs apresentam valorização de 17,5% no ano, considerando o fechamento de novembro, o que é entendido como um resultado positivo diante do cenário macroeconômico restritivo, segundo avaliam.